曾经因七折甩卖而名噪一时滨江豪宅尚海湾如今认购客户签约遇阻，多地曝出的停工传闻，再度引发外界对恒盛地产资金链断裂的忧虑。

　　“折腾”的尚海湾豪庭和多地项目被传停工，有关恒盛地产(以下简称“恒盛”)的新闻持续发酵。

　　近日，尚海湾豪庭因此前销售的“工抵房”跳价反悔受到购房者的质疑。同时，恒盛在哈尔滨（楼盘）的项目哈尔滨皇家花园优惠购楼盘相册最新报价）也被业主指为“项目停工，交房半年社区仍然是工地”，并质疑开发商“资金链断裂”。

　　对此，恒盛相关负责人向《东地产财经周刊》记者（以下简称“《东地产》”）回应称：公司整体经营稳健，不存在资金链断裂导致项目停工的说法。

　　今年2月购买了恒盛在上海（楼盘）的滨江豪宅尚海湾豪庭的谭小姐突然被告知签约无法继续。

　　此前，谭小姐已经和开发商恒盛签下了认购协议书，并相继支付了5万元订金和50万元的大订金，单价为4万多元/平方米。

　　然而，在6月即将签约时，恒盛却告诉谭小姐交易无法继续，除非按照每平米5万多元的新价格来买。此外，尚海湾豪庭目前的报价已达7万元/平方米。

　　尚海湾豪庭项目经理对此的解释是，该房源为工抵房，由于施工方变卦造成无法签署三方协议。

　　业内人士透露，工抵房即工程抵押房，是开发商在建设过程中，有时资金链比较紧张，就会把尚未出售的房屋抵押给施工方，并委托开发商代为销售，销售所得抵充工程款。

　　《东地产》调查发现，尚海湾豪庭1-7月共售出108套房源，单价大多在4.5万元/平方米左右，只有4套价格在6.2万元/平方米左右。

　　对此，恒盛相关负责人的解释与项目经理“工抵房”的解释并不相同：“针对尚海湾业主反映无法购买特价房的情况，纯属个例。主要是因为该房在出售前已有签约客户，因销售方面的技术原因导致该反映业主无法签约。”

　　该负责人还表示，尚海湾去年年底部分房价相对优惠的情况，是公司根据当时的市场环境而推出的营销手段，这部分房源的销售手续除该反映业主外均已完成。“尚海湾目前仍处于建设中，项目建设过程中发生的工程款支付情况一切正常，公司均根据施工节点以及合同约定的时间正常支付给施工方。”

　　恒盛哈尔滨皇家花园的业主王伟（化名）告诉《东地产》，社区在他们进户半年后还是工地，晚上漆黑，16号业主将集体去市政府上访，“诉求对开发资金监管，完成小区半拉子工程和豆腐渣整改，恒盛总部濒临破产。”

　　从王伟提供的照片中，《东地产》看到，社区内还有部分施工未完成，十分泥泞，没有绿化，有不少建筑垃圾堆放或散落在社区内的通道上，部分路段甚至只能通过搭出的独木桥行走。

　　王伟表示，社区内的问题还有很多：有一栋楼的外墙体大片脱落，社区没有监控等。

　　“听说恒盛要破产，哈尔滨恒盛项目资金链已断，目前恒盛豪庭优惠购楼盘相册最新报价）监控停工，大门停工，门禁可视对讲门铃停工。”另一位业主在群中表示。

　　对此，上述恒盛负责人表示，哈尔滨皇家花园早在规定的时间内进行交房，得到业主积极配合，顺利完成相应的交房工作。目前，哈尔滨皇家花园仅剩一栋在建楼房，工程进度一切正常，完全不存在“开发商资金链断裂导致项目目前已经停工”这一说法。

　　王伟则表示，这是开发商的借口而已，十号楼是圈在小区外的。“再说，大泥巴道就进户对吗？”

　　今年1月，合肥（楼盘）恒盛皇家花园被指验房时问题不断，有空鼓、墙面不垂直、缺少地漏和网线月时，南通（楼盘）恒盛豪庭则因漏水、空鼓和裂缝等问题被业主拒绝收房。

　　而这两个项目和哈尔滨项目，去年均曾被媒体报道因资金链紧张而停工。去年11月，哈尔滨项目还曾被曝拖欠农民工工资。

　　就项目停工等问题，上述负责人向《东地产》解释，根据媒体去年对于公司个别项目的报道，公司内部第一时间进行了解调查，实际情况是，公司不存在任何形式的欠薪情况；被指个别项目存在的质量问题，亦是行业通病，公司已经积极给予解决，业主对此也表示认可；至于停工问题，是受季节及天气情况影响以及公司为了对施工过程中遇到的施工问题予以及时解决，对施工进度进行了一定的调整。“上述所提及的哈尔滨、南通、合肥等地的相关项目，有的已经按计划进度顺利完工、有的已经通过竣工验收、有的已经分批实现交房。”

　　事实上，恒盛的项目之所以经常受质疑，关键还是“资金”问题，一些业内人士在接受媒体采访时更是直指恒盛的资金问题是质量问题的主要原因。

　　恒盛2012年年报显示，恒盛地产2012年度的净利润仅为10.8亿元，同比减少51.2%；恒盛手中现金33亿元，但一年内到期的债务为61亿元。

　　2013年2月26日，恒盛发行了2018年到期，总额为2.5亿美元的票据，年息率13.25%，所得净额约2.445亿美元拟用于偿还现有债务及作一般公司用途。

　　标普对该债券授予美元债券“B-”的债务评级，并指出评级反映其认为该公司流动性“不足”，资本结构较弱，执行力较差。依据标普的准则定义则认为恒盛的业务风险状况为“疲弱”，财务风险状况为“极大”。

　　4月，恒盛发行了“中融—融盛一号集合资金信托计划”，以尚海湾二期项目写字楼土地及在建工程为抵押，规模12亿元，收益率9.5-10.5%，专项用于“尚海湾·豪庭”项目后续的开发建设，还款来源为尚海湾项目住宅和写字楼销售回款。

　　上述负责人告诉《东地产》，公司年初发行的海外债券当时被评级机构予以较低评级，主要是由于评级机构认为“2012年公司的表现逊于预期。“根据公司公告，当时融资主要用于债务和一般公司用途。这可使公司债务结构得到优化和改善，也可使公司在既定发展和日常营运上更为游刃有余。目前，公司整体经营情况稳健。同时，公司一直努力使债务结构得到进一步优化和改善，并有计划地根据既定时间对到期债务进行偿还。”

　　不过，恒盛今年上半年的销售情况并不乐观。公告显示，恒盛1-6月累计实现合约销售额40.4亿元，累计实现合约销售面积为34.4万平方米，相比去年分别下降了27.5%和48.5%。激进商业模式引发争议

　　五洲国际在二三线城市如火如荼的“售后包租”模式，是中小型商业地产的另辟蹊径？还是开发商回笼资金的营销噱头？

　　上市将五洲国际控股有限公司 (以下简称“五洲国际”）推到了舆论的风口浪尖。

　　经历了上市前的匿名信举报事件，于6月13日在香港联交所主板正式挂牌交易的五洲国际，随即陷入到更深的指责中。其长期推行的“售后包租”的商业模式引发了外界的诸多揣测。

　　根据五洲国际的招股书，截至2012年12月31日，五洲国际在最近三年中总共订立了4万多份独家经营管理协议。未来，随着五洲国际的高速扩张，这一数字将不断增加。

　　就售后包租引发的争议和负债率控制等问题，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者多次以邮件和电话的形式联系五洲国际总部。总裁办的一位工作人员表示，目前集团不方便接受采访。

　　但他同时补充道，外界关于五洲国际“若干项目相关商业管理服务费实际费率、开具税务发票是否合理与经营管理协议提早解约违约金金额的陈述有所误导，且经营管理协议违反‘商品房销售管理办法’”的指控均不正确且属误导。

　　自2004年开始在无锡（楼盘）开发商业地产项目，截至2013年2月28日，五洲国际在江苏、山东、浙江、重庆（楼盘）等六个省份已有合共11个专业批发市场（包括23个项目分期）及14个多功能商业综合体（包括17个项目分期），分别处于不同发展阶段，规划总建筑面积约为730万平方米。其中12个项目位于长三角地区。

　　五洲国际旗下所有项目以“五洲国际”及“哥伦布”品牌进行商业经营。公开资料显示，旗下有8个项目竣工，其中6个在其总部无锡。

　　五洲国际更愿意将这种商业模式称为“独家经营管理”。公司于2008年7月成立了五洲商业运营，旨在于向买家提供独家物业运营服务。

　　招股书显示，截至2013年2月28日，98.7%的零售店买家已与五洲国际签订独家经营管理协议，90.8%的协议为期10至20年，其中首三至五年五洲国际将收取相当于有关物业全部租金的商业服务费，而余下年度则收取相当于租金8%至10%的商业服务费。

　　截至2012年，五洲国际的商业服务费收入总额达到6829万元，占到公司当年全部营业收入的3%。

　　“根据协议，我们代表买家管理和掌控项目的租赁，从而为公司带来最佳租户组合以及最高的租金回报率。”

　　根据销售人员的说法，独家经营管理协议的期限是10到20年，其间业主要想找第三方接手，需要经过五洲国际的同意，由五洲国家和第三方再签协议。

　　《东地产》记者调查发现，除了代买家对项目进行租赁和管理，五洲国际还承诺向买家连续返租三年，平均每年高达8%的租金回报。

　　五洲国际招商中心的一位毛姓经理介绍，以一套100万的商铺为例，买家在购买时只需支付79万元，剩下的21万算作头三年的租金回报，每年返还7%。

　　他透露，有的项目前三年甚至每年返还8%。偏远的项目为了促销，会连续返租4年。

　　他表示，代买家进行经营管理是为了保证项目的出租率：“我们有很丰富的经营经验，有固定的客户群和庞大的数据库，肯定比买家自己招租容易的多。而且，也能保证商场在管理上的一致。”

　　对于之前媒体报道的“承诺每年均有8%的租金回报率”，他予以否认。“具体租金回报率要根据项目的不同而有所不同。没有商铺是百分之百一定会盈利的，所以我们不能保证第四年以后的租金回报率，不过根据我们以往的经验看，8%没有问题，绝对会高于5%的租金回报率。”

　　“第四年以后的租金回报我们确实不能保证，要看具体的市场发展情况。”无锡五洲国际小商品城(600415,股吧)的一位销售人员告诉《东地产》记者。

　　但是无锡当地的中介在对外宣传时却普遍采用了这一说法。在某房地产网站的五洲国际商铺销售界面，“保证8%租金回报”的字眼显得格外醒目。

　　“第四年保证8%的租金回报率，甚至高出8%。根据往常的经验，没有低于过8%的租金回报率的。”无锡当地的一位王姓中介直言不讳。

　　招股书披露，在已竣工落成的8个项目中，五洲国际持有其中的近14万平方米，2012年租金收入3075万元，折合年租金220元/平方米。以无锡五洲国际小商品城一期二楼一个20平米的商铺为例，售价8000元，则一年的租金回报率约为2.75%。

　　在上市前的几年内，五洲国际的发展速度十分惊人。2009年，五洲国际集团将业务拓展至杭州（楼盘）及长江三角洲地区的其他城市；2010年，开始拓展中西部地区的业务；2011年到2012年，多达六个专业市场和城市综合体项目投入营运。

　　据第一太平戴维斯按已竣工、发展中及持作未来发展项目的合计数据分析，以总建筑面积计，五洲国际为中国前三大专业市场发展商及运营商；以项目总数计算，亦为长三角地区前三大城市综合体发展及运营商之一。

　　五洲国际还自出资金充当借贷方，以吸引买家购买商铺。集团于2010 年7月15 日，注册资本2 亿元人民币，专门成立了无锡市惠山区五洲农村小额贷款有限公司，对五洲国际开发的商业项目中经营的小企业、个体工商户提供融资支持，为其解决资金短缺的难题。

　　招股书显示，营业记录期间至2013年3月31日，五洲国际订立了六项信托机构贷款，其中四项贷款截至2013年3月31日尚未偿还。

　　“售后包租的好处在于包租期间能保证控制性和早期运营的稳定性。隐患就是包租期到了以后，场面可能会有所失控。这种模式在中国很多城市有很强的复制性，但是风险很大，但来很大的制约，如果租金抵不上包租款，那么会影响到公司的资金层面。”RET睿意德执行董事张家鹏对《东地产》表示。

　　在上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师、著名商业地产专家姜新国看来，五洲国际施行的“委托经营管理”的模式成功与否很大程度上取决于运营商的的能力。

　　“做商业地产的本质是为了融通资金，现金流和所得利润要找一个平衡点，中国的商业地产缺少信托等支持，缺乏资金，走租售并举的道路是一个趋势。委托经营管理要想做成功，要看商业业态选择是否正确，这也决定了租金收益率的情况，还要看运营商的运营能力。”上海新一轮旧改启动，徐汇率先放出近万张房票上市近一月 朗诗绿色生活走向“破发”临界点易眼看房本文来源：和讯网 责任编辑： 王晓易_NE0011相关推荐热点推荐牛弹琴：马克龙众叛亲离 亲信在其最虚弱时公开发难

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